Private Veräußerungsgeschäfte

Berechnung der Zehnjahresfrist bei Grundstücken

Wenn jemand ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren kauft und wieder verkauft, muss er den Veräußerungsgewinn gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG versteuern. Die Frist von zehn Jahren gilt für unbebaute und bebaute Grundstücke, Wohnungseigentum und für grundstücksgleiche Rechte, wie z.B. Erbbaurechte, Mineralgewinnungsrechte.

Die Berechnung der Zehnjahresfrist richtet sich nach dem Datum des notariellen Vertrags. Es kommt also weder auf das Datum des Grundbucheintrags an noch auf das Datum, zu dem Nutzen und Lasten auf den Erwerber übergehen. Das Datum des Notarvertrags ist selbst dann entscheidend, wenn der Eigentumsübergang auf einen späteren Zeitpunkt festgelegt wird.

Beispiel:

Der Erwerber hat am 20.10. den notariellen Vertrag über den Kauf eines Grundstücks abgeschlossen. Wenn er das Grundstück veräußert und die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte vermeiden will, darf er den notariellen Vertrag über den Verkauf frühestens zehn Jahre später am 21.10. abschließen.

(!) Baut der Erwerber eines unbebauten Grundstücks darauf ein Haus, muss er bei einer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren auch den Gewinn versteuern, der auf das Haus entfällt (Grundstückskauf 2014, Bau des Hauses in 2016 Verkauf in 2018). Die Veräußerung liegt innerhalb der Zehnjahresfrist, sodass auch das Gebäude bei der Ermittlung des Spekulationsgewinns einzubeziehen ist. Die Frist beginnt allerdings mit dem Kauf des Grund und Bodens (Datum des Notarvertrags) und wird durch den Hausbau nicht verlängert.

Liegen zwischen Kauf des Grund und Bodens und Veräußerung des inzwischen bebauten Grundstücks mehr als zehn Jahre, unterliegt dieser Vorgang insgesamt nicht der Besteuerung.

Bei Immobilien ist der Spekulationsgewinn zu ermitteln, indem die jährlichen Abschreibungen abgezogen werden und damit den Veräußerungsgewinn erhöhen. Es ist wie folgt zu rechnen:

Veräußerungserlös

-  Kaufpreis für das bebaute Grundstück

   oder

-  Kaufpreis für den Grund und Boden

-  Herstellungskosten für ein Gebäude

+ Abschreibung

-  Veräußerungskosten

= steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn

Tipp: Vor allem dann, wenn es nicht mehr allzu lange dauert, bis die Zehnjahresfrist abläuft, lohnt es sich mit dem Verkauf zu warten. Bevor man ein günstiges Kaufangebot annimmt, sollte man rechnen, ob der Verkauf unter dem Strich tatsächlich ein Vorteil ist.

Spekulationssteuer kann auch im Zusammenhang mit einem Erbbaurecht anfallen. Maßgebend für die Berechnung der Spekulationsfrist ist das Datum, an dem das Erbbaurecht notariell beurkundet wurde.

Private Veräußerungsgeschäfte:

Besonderheiten bei selbstgenutztem Wohnungseigentum

Die Veräußerung des selbstgenutzten Wohneigentums wird nicht versteuert, wenn eine der beiden folgenden Varianten zutrifft:

-                Der Eigentümer bewohnt die Immobilie in der Zeit zwischen Anschaffung bzw. Herstellung und Veräußerung ausschließlich selbst. Leerstände vor Beginn der Eigennutzung bzw. bis zum Verkauf sind unproblematisch.

-                Der Eigentümer bewohnt die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren selbst. Es muss sich dabei nicht um drei volle Kalenderjahre handeln.

Beispiel:

Jemand hat 2015 eine Eigentumswohnung zur Selbstnutzung erworben. Er zieht am 1.10.2017 aus beruflichen Gründen aus. Er lässt die Wohnung leer stehen und verkauft die Wohnung im Januar 2018.

Es liegt kein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor, wenn er bereits beim Auszug die Absicht hatte, die Wohnung zu veräußern, und diese Absicht auch dokumentieren kann, z.B. durch Beauftragung eines Maklers oder durch eigene Verkaufsinserate.

Beispiel:

Der Eigentümer hat seine Eigentumswohnung bis einschließlich November 2016 vermietet. Ab dem 1.12.2016 bewohnt er die Eigentumswohnung selbst. Er veräußert diese im Februar 2018 (notarieller Vertragsabschluss).

Es liegt kein steuerbares Spekulationsgeschäft vor.

(!) Der Eigentümer muss das Gebäude bzw. den selbstständigen Gebäudeteil oder die Eigentumswohnung allein, mit seinen Familienangehörigen oder seinem Lebensgefährten zu „eigenen Wohnzwecken“ nutzen. Es ist unschädlich, wenn Teile der Wohnung einem Dritten unentgeltlich überlassen werden, solange der Eigentümer selbst noch über eine vollständige Wohnung verfügt.

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