Hausverkauf

Zinsberechnung bei Ratenzahlungen durch die Kinder

Bei der Veräußerung eines Grundstücks gegen Kaufpreisraten sind die gezahlten Raten in einen Tilgungsanteil und einen Zinsanteil zu zerlegen, der als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern ist. Dies gilt auch bei einer teilentgeltlichen Grundstücksübertragung unter nahen Angehörigen.

Beispiel:

Die Eheleute waren Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem freistehenden Einfamilienhaus bebaut ist. Dieses Grundstück veräußerten sie an ihren Sohn und dessen Ehefrau. Als Gegenleistung für die Übertragung des Grundstücks wurde eine monatliche Rente von 1.000 € vereinbart, die bei Änderung des Preisindex für die Lebenshaltung ggf. anzupassen war. Es wurde vereinbart, dass die monatliche Rente für die Dauer von 31 Jahren zu zahlen ist (insgesamt also 372.000 €).

Die Eltern wohnten weiterhin in dem Haus und zahlten eine monatliche Miete von 1.000 €, die mit der Zahlungsverpflichtung des Kindes verrechnet wurde. Der Verkehrswert des Grundstücks betrug nach einem durch den Sohn in Auftrag gegebenen Gutachten zum Wertermittlungsstichtag 393.000 €. Das Finanzamt ermittelte einen in den Kaufpreisraten enthaltenen steuerbaren Zinsanteil von jährlich 4.764 €. Dabei ging das Finanzamt von einer verbleibenden Laufzeit von 30 Jahren ab dem 1.1.2013 aus.

Verkaufen Eltern ihrem Kind eine Immobilie, indem sie vereinbaren, dass der Kaufpreis in Raten gezahlt wird, darf das Finanzamt unterstellen, dass es sich bei der Kaufpreisstundung um ein verzinsliches Darlehen der Eltern handelt (FG Düsseldorf, Urteil vom 6.2.2017, Az. 11 K 3064/15 E). In den Kaufpreisraten steckt demnach ein Zinsanteil, den die Eltern versteuern müssen. Das gilt selbst dann, wenn keine Zinsvereinbarung getroffen wurde.

Zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gehören Erträge aus sonstigen Kapitalforderungen jeder Art, wenn die Rückzahlung des Kapitalvermögens vereinbart und ein Entgelt für die Überlassung des Kapitalvermögens zur Nutzung zugesagt oder geleistet worden ist (§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG). Kapitalforderung ist jede auf eine Geldleistung gerichtete Forderung ohne Rücksicht auf die Dauer der Kapitalüberlassung.

Es ist davon auszugehen, dass gemäß § 12 Abs. 3 BewG jede Kapitalforderung, die über eine längere Zeit als ein Jahr gestundet wird, einen Zinsanteil enthält. Bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise ist bei langfristig gestundeten Zahlungsansprüchen davon auszugehen, dass der Schuldner bei sofortiger Zahlung einen geringeren Betrag hätte entrichten müssen, sodass erst später gezahlte Beträge einen Zinsanteil enthalten. Die Stundung erhält dadurch einen darlehensähnlichen Charakter (BFH, Beschluss vom 8.10.2014, Az. VIII B 115/13).

Dies gilt selbst dann, wenn die Vertragsparteien eine Verzinsung ausdrücklich ausschließen, da es nach dem Wortlaut des § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG für die Annahme einer Zinszahlung bereits ausreicht, wenn tatsächlich eine Gegenleistung vorliegt. Die Annahme eines solchen Zinsvorteils ist auch davon unabhängig, ob es sich um langfristig gestundete Kaufpreisraten oder eine Veräußerungszeitrente als wiederkehrende Leistung handelt (BFH, Urteil vom 9.2.2010, Az. VIII R 43/06, BStBl II 2010, S. 818). Somit ist auch für Kaufpreisraten aus der Veräußerung eines im Privatvermögen gehaltenen Grundstücks ein Zinsanteil in den Raten anzunehmen.

Bleibt unter nahen Angehörigen der wirtschaftliche Wert der Gegenleistung hinter dem Verkehrswert des übertragenen Gegenstands zurück, so spricht eine Vermutung dafür, den Vorgang in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (sogenannte Trennungstheorie). Diese Vermutung trifft auch im Beispiel zu, weil nach dem Verkehrswertgutachten der Wert höher ist als die Zahlungsverpflichtung.

Der entgeltliche Anteil der Übertragung bestimmt sich nach der Höhe des Entgelts in Verhältnis zum Verkehrswert des übertragenen Gegenstands. Bei gestundeten Forderungen ist nicht der Nennwert, sondern lediglich der abgezinste Barwert maßgeblich. Nur in dieser Höhe entstehen dem Erwerber auch spiegelbildlich Anschaffungskosten (BFH, Urteil vom 26.6.1991, Az. XI R 3/89 für einen Grundstückserwerb gegen Ratenzahlung).

Das Finanzgericht vermochte daher nicht der Auffassung zu folgen, dass die Ratenzahlungen keinen Zinsanteil enthalten können, weil sie insgesamt bereits hinter dem Wert des übertragenen Grundstücks zurückblieben. Ertragsteuerlich haben die Eheleute gerade nicht das gesamte Grundstück gegen ein unter dessen Verkehrswert liegendes Entgelt übertragen. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass ein Teil des Grundstücks unentgeltlich übertragen wurde, während der Sohn und seine Frau den verbleibenden Teil entgeltlich erworben haben.

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