Heimbüro-Vermietung an die eigene GmbH (3)

Wann ein Mietverhältnis anzuerkennen ist

Eine Zuordnung der Leistungen des Arbeitgebers an den Arbeitnehmer zu dessen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung setzt voraus, dass das Arbeitszimmer oder die als Homeoffice genutzte Wohnung vorrangig im betrieblichen Interesse des Arbeitgebers genutzt wird und dieses Interesse über die Entlohnung des Arbeitnehmers sowie über die Erbringung der jeweiligen Arbeitsleistung hinausgeht.

Für das Vorliegen eines überwiegenden betrieblichen Interesses des Arbeitgebers sollen nach dem BMF-Schreiben beispielsweise folgende Anhaltspunkte sprechen:

-      Für den Arbeitnehmer ist im Unternehmen kein geeigneter Arbeitsplatz vorhanden; die Versuche des Arbeitgebers, entsprechende Räume von fremden Dritten anzumieten, sind erfolglos geblieben.

-      Der Arbeitgeber hat für andere Arbeitnehmer des Betriebs, die über keine für ein Arbeitszimmer geeignete Wohnung verfügen, entsprechende Rechtsbeziehungen mit fremden Dritten begründet, die nicht in einem Dienstverhältnis zu ihm stehen.

-      Es wurde eine ausdrückliche, schriftliche Vereinbarung über die Bedingungen der Nutzung der überlassenen Räumlichkeiten abgeschlossen.

An diesen teilweise realitätsfremden Bedingungen lassen sich die Bemühungen der Finanzverwaltung erkennen, nur ja kein steuerliches Schlupfloch zulasten des Fiskus zuzulassen.

Wenn im Unternehmen kein geeigneter Arbeitsplatz vorhanden ist, wird der Arbeitgeber selbstverständlich zunächst seinen Arbeitnehmer fragen, ob er über ein Heimbüro verfügt. Wenn ja, warum sollte der Arbeitgeber dann noch fremde Dritte fragen, ob sie seinem Arbeitnehmer ein Homeoffice zur Verfügung stellen können. Der Weg ins fremde Homeoffice könnte den Arbeitnehmer allenfalls davon abschrecken, überhaupt für den Arbeitgeber tätig zu werden – jedenfalls außerhalb der üblichen Arbeitszeit.

Ein schriftlicher Mietvertrag über die Nutzung des Homeoffice sollte eine Selbstverständlichkeit sein, insbesondere wenn der Arbeitnehmer zugleich Gesellschafter der Arbeitgeber-GmbH oder eine ihm nahestehende Person ist.

Nach dem BMF-Schreiben muss der Arbeitnehmer das vorrangige betriebliche Interesse seines Arbeitgebers nachweisen, andernfalls sind dessen Leistungen als Arbeitslohn mit den unter Nr. 2 aufgeführten Konsequenzen zu beurteilen.

Die Beweisführung sollte dem Arbeitnehmer allerdings leicht fallen mittels eines Schreibens des Arbeitgebers, in dem dieser sein großes Interesse an der Anmietung des häuslichen Arbeitszimmers und der büromäßigen Herrichtung bekundet.

Die Angst der Finanzverwaltung, Arbeitnehmer könnten in bestem Einvernehmen mit ihrem Arbeitgeber ihre Immobilie auf dem Rücken des Fiskus (teil-)sanieren, führt dazu, dass das BMF-Schreiben unter Verweis auf die BFH-Rechtsprechung eine weitere Hürde auf dem Weg zur steuersicheren Heimbüro-Vermietung errichtet: Die Forderung nach der Einkünfteerzielungsabsicht des Arbeitnehmers. Diese Hürde begründet die Finanzverwaltung so: „Bei der zweckentfremdeten Vermietung von Wohnraum an den Arbeitgeber zu dessen betrieblichen Zwecken (z.B. Arbeitszimmer, als Homeoffice genutzte Wohnung) handelt es sich um Gewerbeimmobilien, für die die Einkünfteerzielungsabsicht ohne typisierende Vermutung durch objektbezogene Überschussprognose festzustellen ist.“ Insoweit beruft sich das BMF-Schreiben auf das BFH-Urteil vom 17.4.2018 (BStBl. 2019 II, S. 219).

Bei der Vermietung von Wohnraum geht die BFH-Rechtsprechung davon aus, dass der Vermieter bei einer dauerhaften Vermietung die Absicht hat, aus der Vermietung einen Überschuss zu erzielen. Das gilt auch dann, wenn sich der Überschuss – z.B. wegen hoher Fremdfinanzierung – erst nach zwanzig oder mehr Jahren erstmalig einstellen sollte. Es handelt sich insoweit um eine unwiderlegliche Vermutung, der sich auch die Finanzverwaltung angeschlossen hat.

Diese typisierende Vermutung gilt u.a. nicht für die Vermietung einer Gewerbeimmobilie, und damit eines Heimbüros. In diesem Fall muss die Überschusserzielungsabsicht für jedes einzelne Vermietungsobjekt (objektbezogen) festgestellt werden, und zwar durch eine Überschussprognose. Diese muss für die Dauer der Nutzungsüberlassung zu einem Totalüberschuss führen, d.h. zu einem Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Ist dies nicht der Fall, sind die Einnahmen und Werbungskosten des Vermieters der privaten Lebensführung zuzuordnen und bleiben für steuerliche Zwecke unberücksichtigt. Die Leistungen des Arbeitgebers können in diesem Fall – so das BMF-Schreiben vom 18.4.2019 – auch nicht als Arbeitslohn behandelt werden.

Beispiel:

Die Heimbüro-Vermietung wird für die Dauer des mit dem Geschäftsführer abgeschlossenen Dienstvertrags von fünf Jahren vertraglich vereinbart.

Bei einer derartigen befristeten Vermietung verlangt die Finanzverwaltung einen Totalüberschuss während dieser Mietdauer.

Wird die Vermietung des Homeoffice eines Mehrheitsgesellschafter-Geschäftsführers an seine GmbH vereinbart, sollte es kein Problem sein, die Miete so zu vereinbaren, dass die Überschussprognose positiv ausfällt. Dabei können auch größere Instandhaltungen an der Immobilie des Vermieters anteilig berücksichtigt werden, wenn sie sich in einer entsprechend höheren Miete niederschlagen.

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