Umfangreiche Modernisierung verhindert den Werbungskostenabzug

Sämtliche Aufwendungen zur Instandhaltung eines Mietobjekts – etwa laufender Reparaturaufwand, Pflege- und Wartungskosten sowie Schönheitsreparaturen – sind sofort als Werbungskosten abziehbar. Von diesem Erhaltungsaufwand sind allerdings sogenannte anschaffungsnahe Aufwendungen abzugrenzen, die laut Gesetz lediglich zusammen mit dem Kaufpreis für die Immobilie über die Nutzungsdauer von meist 50 Jahren abgeschrieben werden dürfen.

Anschaffungsnaher Aufwand liegt vor, wenn ein erheblich instandsetzungsbedürftiges Gebäude preiswert erworben und anschließend renoviert wird. Hierfür hat der Fiskus drei Prüfungskriterien. Es muss sich um Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf des Gebäudes handeln, die Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen darstellen und die insgesamt ohne die Umsatzsteuer mindestens 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen. Hierbei stellen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes auch dann Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen dar, wenn sie auf jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen beruhen. Sie sind dann nicht als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar, sondern im Rahmen der Gesamtmaßnahme einheitlich zu würdigen und abzuschreiben. Schönheitsreparaturen zählen grundsätzlich nicht zu den Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Sie beseitigen Mängel, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind.  Um die schädliche Einstufung als anschaffungsnahe Aufwendungen zu vermeiden, sollten Hausbesitzer Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten getrennt in verschiedenen Jahren durchführen lassen – sofern das machbar ist. Das kann die Einstufung als Gesamtmaßnahme entkräften, sodass für üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen der Werbungskostenabzug erhalten bleibt.